Vaut-il mieux investir dans l’immobilier ou épargner sur une assurance-vie ?
Acheter un appartement pour le louer est une opération lourde, mais qui procure un bon rendement. Épargner sur un support bancaire est simple à comprendre et à faire, mais la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous. Fiscalité, complément de revenus, voici des éléments de réponse pour celles et ceux qui hésitent encore entre l’investissement immobilier et l’assurance-vie.
Rentabilité : immobilier locatif contre assurance-vie
Il n’existe pas de chiffres officiels sur le rendement moyen de l’immobilier locatif. En revanche la FFA (Fédération Française de l’Assurance) édite annuellement les performances moyennes des assurances-vie. En 2016 le rendement moyen des fonds euros s’est établi à 1,80 %. Il est attendu à moins de 1,50 % cette année.
Mais il ne s’agit que de chiffres bruts, car une fois retirées les contributions sociales et l’inflation, la performance nette se limite à 0,25 %.
De nombreux professionnels de l’immobilier estiment qu’acheter un logement pour le louer permet une rentabilité brute de 5 %. Toutefois cette performance dépend de nombreux facteurs, et est sujette aux charges d’exploitation ainsi qu’aux impôts. Une fois comptés les frais d’assurance et de copropriété, une fois digérée la facture fiscale, la performance nette avoisine les 2,5 %.
Dispositif fiscaux : attention aux pièges
L’État incite les ménages à investir dans l’immobilier et à épargner sur une assurance-vie, via des abattements fiscaux. Les loyers perçus ne sont imposés qu’à 70 % dans le cadre de la location vide, et à seulement 50 % dans celui de la location meublée.
Les intérêts perçus sur une assurance-vie sont imposés au-delà de 4600 € par personne, soit 9200 € pour un couple, au bout de 8 ans de détention.
L’aspect fiscal peut donc être plus intéressant dans l’immobilier locatif, d’autant plus que des remises d’impôts existent. La loi Pinel permet par exemple d’alléger sa facture fiscale annuelle de 2 % du prix du logement acquis, pendant 6 ans ou 9 ans. Le dispositif peut même être reconduit jusqu’à la fin de la 12e année, avec 1 % de remise d’impôts.
Toutefois l’attraction fiscale peut se retourner contre l’investisseur. Ce dernier pourrait être tenté d’acheter n’importe quoi n’importe où juste pour réduire ses impôts, c’est l’un des pièges de la loi Pinel.
Capital garanti pour l’assurance-vie
Contrairement à une idée reçue, la valeur d’un bien immobilier n’est pas pérenne. Le prix d’un logement pourrait baisser suite à une mauvaise gestion de l’urbanisme, ou un défaut d’entretien.
L’éloignement des centres d’activité joue un grand rôle sur le risque de moins-value immobilière. Un investisseur prudent aura tendance à acheter un logement proche d’une voie de transport, le reliant à un pôle économique.
Toutefois les ménages qui veulent être certains de retrouver leur épargne, ont plutôt intérêt à choisir l’assurance-vie en support euros.
Dans cette configuration le capital est garanti par l’assureur lui-même. Les gérants placent l’argent des épargnants sur des fonds d’obligations, voir même des fonds immobiliers. Au pire une assurance-vie en support euros ne rapportera rien, mais la valeur de son capital ne pourra pas chuter. Tout le contraire d’un placement en bourse.
Et quand bien même l’assureur ferait faillite, le FGAP (Fonds de Garantie de l’Assurance aux Personnes) verserait jusqu’à 70 000 € par souscripteur, soit 140 000 € pour un couple.
Complément de revenus pour l’immobilier locatif
Un investissement locatif peut se financer au moyen d’un prêt immobilier. Pendant toute la durée des remboursements, l’investisseur effectue un effort financier mensuel. Une fois le prêt entièrement remboursé, les loyers nets de charges et d’impôts constituent un supplément de revenu, très utile pour améliorer une retraite. Ce complément est intégralement transmis au dernier vivant, puis aux descendants.
Lorsqu’un couple d’épargnants dépose de l’argent sur une assurance-vie, ils arrivent à l’âge légal de la retraite munis d’un certain capital. À partir de là 2 scénarios peuvent se dérouler.
Ils peuvent tout d’abord récupérer intégralement ce capital pour l’investir ailleurs. Mais ils peuvent également demander sa perception en rente. Ce choix implique que le capital accumulé diminue à chaque versement. Dans une assurance-vie, la sortie de capital en rente constitue certes un complément de revenus, mais non-pérenne.
